邯 鄲 市 人 民 政 府 令
第166號
 
《邯鄲市物業(yè)管理辦法修正案》已經2018年8月13日邯鄲市人民政府第23次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。2018年8月29日邯鄲市人民政府第166號公布。

市長  王立彤
2018年8月29日

邯鄲市物業(yè)管理辦法修正案
 
一、第三條修改為：“市房產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并負責叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復興區(qū)住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、管理工作。

縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）住房和城鄉(xiāng)建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、使用、管理工作。

財政、價格、規(guī)劃、建設、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護等部門在各自職責范圍內,對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。”

二、第十條修改為：“首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表7至11人單數(shù)組成?；I備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會從模范履行業(yè)主義務的業(yè)主中推薦產生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任?！?/span>

三、刪除第三十條中“具有相應資質”。

四、第三十六條修改為：“從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。應自取得工商營業(yè)執(zhí)照30日內，到縣級房產行政主管部門建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息檔案。
市房產行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理，具體信用信息管理辦法由市房產行政主管門制定。
從事物業(yè)服務的人員應當定期參加相應的職業(yè)教育培訓。
外市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務經營活動的，應當持分支機構營業(yè)執(zhí)照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案，并到注冊所在地縣級房產行政主管部門建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息檔案?！?/span>

五、刪除第三十七條。

六、刪除第五十五條。

七、第六十七條作為第六十五條，第（一）項第3目修改為：“開發(fā)建設單位在辦理房屋不動產首次登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明”。

八、第六十八條作為第六十六條，修改為：“未按規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級不動產登記部門不予辦理不動產權登記?！?/span>

九、第八十一條作為第七十九條，修改為：“建設單位違反第三十一條規(guī)定，未在銷售場所公示前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約的，物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第三十六條、第四十條規(guī)定，未按規(guī)定建立信用信息檔案或進行項目備案的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款?！?/span>

十、第八十六條作為第八十四條，修改為：“建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由房產行政主管部門依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任?！?/span>

十一、刪除第八十七條。

十二、刪除第八十八條。

十三、相關條文序號作相應調整。第八十三條、八十九條至九十四條涉及的《物業(yè)管理條例》中相應的處罰條款做相應修改。

根據(jù)本修正案，《邯鄲市物業(yè)管理辦法》重新公布。

邯鄲市物業(yè)管理辦法

（2014年10月15日邯鄲市人民政府第25次常務會議審議通過，2014年12月5日邯鄲市人民政府令第148號公布，經2018年8月13日邯鄲市人民政府第23次常務會議修正，2018年8月29日邯鄲市人民政府第166號公布）

第一章     總 則
 
第一條  為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動適用本辦法。

第三條  市房產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并負責叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復興區(qū)住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、管理工作。

縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）住房和城鄉(xiāng)建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、使用、管理工作。
財政、價格、規(guī)劃、建設、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護等部門在各自職責范圍內,對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

第四條  縣級人民政府應當做好轄區(qū)內物業(yè)管理與社區(qū)建設的相關工作,及時協(xié)調解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負責對物業(yè)服務企業(yè)服務情況進行監(jiān)督考核和業(yè)績評定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導、協(xié)調、配合下調解物業(yè)管理糾紛；組織、指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。 
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導和協(xié)調，依法調解社區(qū)內物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議。

第五條   物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護物業(yè)管理市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經營，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二章     業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
 
第六條   物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。
未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者決定其他事項時，由物業(yè)所在地街道辦事處指導、協(xié)助業(yè)主共同決定有關事項。

第七條    一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，具體辦法按省有關規(guī)定執(zhí)行。

第八條    物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料?；I備首次業(yè)主大會會議所需的經費由全體業(yè)主共同承擔。

第九條    符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條    首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表7至11人單數(shù)組成?；I備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會從模范履行業(yè)主義務的業(yè)主中推薦產生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告5日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調解決。
    

第十一條    籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會，并在首次業(yè)主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。

第十二條    劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第十三條  業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（六）籌集和使用維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；
（十）工作經費的籌措、管理和使用；
（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（六）、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十四條    業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。

第十五條    單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。
物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第十六條  業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。

第十七條    業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。
業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（四）無欠交物業(yè)服務費、維修資金等損害業(yè)主共同權益的行為；
（五）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（六）具有一定的組織能力；
（七）具備必要的工作時間。
    

第十八條    業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任、執(zhí)行秘書。
    

第十九條    業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：
（一）由籌備組組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單及基本情況。
街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級房產行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。
前款第（二）、（三）、（四）項內容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。

第二十條    業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。
    

第二十一條  業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。
    

第二十二條  業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會移交。

第二十三條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
工作經費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十四條  業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法做出的決定對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十五條  業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以決定終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務的；
（五）侵害他人合法權益的；
（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第二十六條  業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議，逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會指導和監(jiān)督，并及時組織召開：
（一）業(yè)主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權益，情節(jié)嚴重的；
（二）業(yè)主委員會的行為嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的；
（三）業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的。
    

第二十七條  按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
    

第二十八條  因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。
    

第二十九條  物業(yè)管理區(qū)域內，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第三章  前期物業(yè)管理
 
第三十條    住宅物業(yè)或多產權非住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于３個或者住宅規(guī)模不足3萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第三十一條    建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產行政主管部門提供前期物業(yè)服務招標或議標備案文件、前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約等資料。
建設單位在銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第三十二條    臨時管理規(guī)約對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第三十三條    新建物業(yè)的建設單位應當依法在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等物業(yè)服務用房。
物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業(yè)項目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。
規(guī)劃、設計新建住宅物業(yè)時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設施。按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)服務用房不低于60平方米。物業(yè)服務用房由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會使用，產權歸全體業(yè)主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。

第三十四條    規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設計指標。

第三十五條    市、縣級人民政府房產行政主管部門應當
參與物業(yè)項目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗收。

第四章 物業(yè)服務企業(yè)

第三十六條    從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，應當自取得工商營業(yè)執(zhí)照30日內，到縣級房產行政主管部門建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息檔案。
市房產行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理，具體信用信息管理辦法由市房產行政主管門制定。
從事物業(yè)服務的人員應當定期參加相應的職業(yè)教育培訓。
外市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務經營活動的，應當持分支機構營業(yè)執(zhí)照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案，并到注冊所在地縣級房產行政主管部門建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息檔案。

第三十七條    物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同進行相應服務管理；
（二）按照物業(yè)服務合同收取服務費用；
（三）對裝飾裝修活動進行監(jiān)督；
（四）及時制止損害物業(yè)共用部位、共用設施設備和場地的行為；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務合同約定享有的其他權利。
    

第三十八條  物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：
（一）按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務；
（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；
（三）公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和服務標準；
（四）公示利用共用部位、共用設施設備經營的收益和支出情況；
（五）制定使用維修資金的年度計劃；
（六）協(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設的相關工作；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。       

第三十九條    物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當對違法行為者依法處理。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助相關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

第五章  物業(yè)管理服務
 
第四十條    業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起30日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地縣級房產行政主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條    物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與建設單位或業(yè)主委員會按規(guī)定辦理承接查驗手續(xù)。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級房產行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗過程和結果可以公證。

第四十二條    承接查驗應包含下列內容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設備、共用設施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
 3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。

（二）相關資料。
在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)時，應當移交下列資料：
1.建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；
3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
4.物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
5.業(yè)主名冊及相對應的專有部分面積明細；
6.物業(yè)管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗手續(xù)時，除移交上述規(guī)定的內容外，還包括預收的物業(yè)服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業(yè)主的其他財物等。
建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內容。

第四十三條    承接查驗的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會管理和使用。
首屆業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)服務管理資料的借用手續(xù)。
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應將物業(yè)服務用房和相關資料交還業(yè)主委員會。

第四十四條    物業(yè)項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行：

（一）在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位在物業(yè)項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.建設單位于現(xiàn)場查驗20日前，書面通知受托的前期物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)，并提交有關資料。
2.物業(yè)服務企業(yè)應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。
3.物業(yè)服務企業(yè)應會同建設單位對物業(yè)共用部位、共用設施、設備等進行查驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協(xié)議處理解決。
5.經查驗符合要求的，建設單位應與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內辦理有關交接手續(xù)。 
  

（二）前期物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效后3日內，業(yè)主委員會應書面通知前期物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務企業(yè)應在7日內提供有關資料。
2.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場查驗時間及有關事項。
3.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)會同前期物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協(xié)議處理解決。
5.經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續(xù)。
6.有關承接查驗結果應在物業(yè)管理區(qū)域內向全體業(yè)主公布。

（三）分期建設的項目，可以按本辦法分期接管驗收。
    

 第四十五條    物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法在物業(yè)服務合同中約定。 
    

 第四十六條    業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續(xù)所產生的物業(yè)服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規(guī)定的收房時限內不能辦理接房手續(xù)的，所產生的物業(yè)服務費用由建設單位承擔。

第四十七條    物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
    

第四十八條  物業(yè)管理區(qū)域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業(yè)服務企業(yè)負責，所產生的費用由全體業(yè)主共同承擔。

第四十九條    物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目時，應當本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進行。
業(yè)主、業(yè)主大會應當從保持物業(yè)服務的連續(xù)性和長遠利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護社會穩(wěn)定。

第五十條    物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目時應做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會和街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并報送縣級房產行政主管部門。
(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內容向業(yè)主委員會或街道辦事處、社區(qū)居民委員會辦理移交事宜。
(三)擬退出服務的物業(yè)服務企業(yè)，在正式退出前應當繼續(xù)按照物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)服務，業(yè)主應當按時足額交納物業(yè)服務費至合同終止之日。

第五十一條    業(yè)主委員會自接到物業(yè)服務企業(yè)書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主就有關問題的解決進行協(xié)商，同時制定應對方案。

第五十二條    業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責任。但物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務費等費用為由，拒絕退出物業(yè)服務項目。
    

第五十三條    未成立業(yè)主委員會或未完成物業(yè)服務企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會組織相關專業(yè)服務企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、綠化養(yǎng)護、秩序維護等日常工作，發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。
   
第六章  物業(yè)的使用和維護
 
第五十四條    業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。

第五十五條    物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第五十六條  業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會同意。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十七條    供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養(yǎng)護。
采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養(yǎng)護。
采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養(yǎng)護。
上述單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
市、縣人民政府應制定相關政策，組織協(xié)調專業(yè)經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業(yè)經營單位，由專業(yè)經營單位負責相關設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。

第五十八條    業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規(guī)定辦理申報登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業(yè)主：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；
（二）擅自改變物業(yè)共用部分結構、布局及既定用途；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地；
（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；
（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動；
（七）管理規(guī)約和物業(yè)服務合同禁止的其他行為。

第五十九條    建設單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。
建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。
物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規(guī)約及有關停車管理的約定。

第六十條    物業(yè)管理區(qū)域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規(guī)定收取。
 
第七章  住宅專項維修資金
 
第六十一條    住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內的非住宅業(yè)主、 
  住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設施設備的非住宅業(yè)主均應按規(guī)定交存維修資金。
住宅只屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。

第六十二條    維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。

第六十三條    住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的6%。
維修資金主管部門根據(jù)住宅開發(fā)建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調整。

第六十四條    出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：
（一）業(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第六十五條    維修資金交存程序。

（一）新建住宅。
1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發(fā)建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續(xù)。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發(fā)建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區(qū)（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。
開發(fā)建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。
未經交存人委托，開發(fā)建設單位不得代收維修資金。
3.開發(fā)建設單位在辦理不動產首次登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。

（二）公有住房。
售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。

第六十六條    未按規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級不動產登記部門不予辦理不動產權登記。

第六十七條    已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門負責管理。業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門代管。
維修資金主管部門應當委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
開立商品住房維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第六十八條    業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理區(qū)域內的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主大會決定。可繼續(xù)由維修資金主管部門代管，也可劃轉業(yè)主大會管理。經業(yè)主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：
（一）業(yè)主大會向維修資金主管部門提交下列材料：
1.劃轉維修資金的申請；
2.業(yè)主大會關于劃轉維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復印件和業(yè)主大會的委托書等。
（二）經維修資金主管部門同意業(yè)主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。
（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。
維修資金主管部門認為業(yè)主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業(yè)主大會書面說明原因。

第六十九條    維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業(yè)資格。業(yè)主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監(jiān)督。

第七十條    業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業(yè)主委員會或業(yè)主，業(yè)主應當及時續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過。

第七十一條    業(yè)主按規(guī)定應交存維修資金而未交存的，應予補交。

第七十二條    維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業(yè)主范圍和戶數(shù)等；

（二）維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；

（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織制定使用方案；

（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支?。?/span>
1.使用維修資金申請；
2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；
3.業(yè)主會議對物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權書；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費用分攤明細表；
6.辦理人身份證復印件。

（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

（六）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

第七十三條    維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用方案；
（二）由相關業(yè)主按照業(yè)主大會決定的規(guī)則通過使用方案；
（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；
（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料向業(yè)主委員會申請列支維修資金；
（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業(yè)主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十四條  
  住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。

第七十五條    發(fā)生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：
（一）維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照下列程序辦理：
1.物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；
2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。
（二）維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照以下程序辦理：
1.物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料向業(yè)主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；
2.業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；
3.業(yè)主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉維修資金的通知；
4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。
發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。